© כל הזכויות שמורות ל- מימד ישראל.
Developed By - Wapps
מפרטי מכר ומפרטים טכניים – מה חשוב להכיר
קבוצת מימד פתרונות ניהול מחלקת תכנון ובקרה מספקת את שירותי כתיבת מפרטי המכר ותוכניות המכר לפרויקטי בניה .
תחילה נענה על מספר שאלות הבנה ואחר כך נרד לרמת הסבר מפורטת יותר הכל כדי שגם היזם וגם הקונה יבינו מה תפקידם של מפרט המכר או בשמו האחר מפרט טכני :
מהו מפרט מכר טכני?
מפרט טכני של דירה הינו מסמך אשר מחויב על פי חוקי המכר במדינה , ממולא על ידי היזם . המסמך מתאר בפירוט את מבנה הבניין,(כניסה , קומות , חניות חדרי מדרגות וכדומה = שטחים משותפים ) ואת הדירה על כל הציוד והאביזרים שיש בה.
מפרט המכר או המפרט הטכני מתייחס ומפרט את הנושאים הבאים :
1. פרטי זיהוי הדירה: גוש, חלקה, כתובת, קומה, מס’ דירה וכו'.
2. חישוב שטחי הדירה במפורט וכן הסטיות הקבילות ע”פ המפרט מהשטח שצוין.
3. תיאור הבניין, המבנה, הדירה ואבזורה- מאילו חומרים המבנה והדירה בנויים, באילו שיטות בניה, ומהם האביזרים ובאיזו איכות יותקנו בדירה.
4. עבודות פיתוח ושונות- המגדירות את הפיתוח הסביבתי מחוץ לבניין שבאחריות הקבלן.
5. שטחים ציבוריים, מערכות ותשתיות משותפות.
6. תנאים נוספים הרלוונטיים לבית משותף.
7. מסמכים חשובים שהקבלן מחויב למסור לרוכשי הדירה- כדוגמת תעודות אחריות וכדומה.
מטרת מפרט המכר הינו למעשה "לפרט" לקונה מהי התמורה והתכולה עבור התשלום ששילם , כמו גם למה מתחייב היזם במפרט הדירה /בניין זאת על מנת למנוע בעתיד חילוקי דעות בין המוכר לקונה.
האם יש הבדל בין מפרט מכר אחד לשני ? מפרויקט לפרויקט ?
המפרט הטכני משתנה מחברה לחברה ומאוד תלוי האם מדובר בשלב של מחירי השקה (דירה על הנייר), או בשלב מתקדם יותר (בשלבי בניה) אז המפרט הרבה יותר מקיף וכולל את כל הספקים והמוצרים, כגון מוצרי סניטריה, גדלי אריחים, אסלות, כיורים, תאור מפורט יותר של המטבח /משטח שיש , דלתות פנים וכיו”ב .
מפרט המכר למעשה מפרט את הנתונים הטכניים ומכאן גם שמו מפרט טכני , לדוגמא :
דלתות פנים – נמצא במפרט את סוג הדלת, סוג חומר חיצוני, בידוד פנימי, מידות מוצעות, סוג ידיות וכדומה. כנ"ל גם לגבי סניטריה ,אמבטיות וכיורים .ככל שהפרויקט יוקרתי יותר מקובל שהמפרט יהיה עשיר יותר . ב
שלב הבחירות הלקוח מקבל מטריצה (רשימת החומרים המלאה המוצעים בסטנדרט) בעקבותיה, יכול הלקוח לבחור האם הוא נצמד לסטדנרט המוצע במפרט או משדרג כראות עיניו”.
מהו העקרון המשפטי מאחורי מפרטי המכר והדרישות בחוק :
מפרט מכר הינו מסמך משפטי מחייב המהווה ברוב המקרים נספח לחוזה רכישת הדירה ומגדיר כמו שציינו בתחילתו של המאמר במפורט את שטח הדירה, חומרי הבניה והשלד, חומרי הגמר, אביזרי הדירה כגון כלים סניטריים, ארונות מטבח ועוד.
המפרט מוגדר בצו המכר (דירות) טופס של מפרט, התשל”ג- 1973, כאשר בתוספת מצורפת דוגמא לטופס של מפרט.
צו המכר קובע במפורש:
1. המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
2. על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק; אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.
3. כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
4. מותר למלא כל פריט מפריטי המפרט עם אופציה לשדרוג או להחלפה .
ה. ניתן להכניס למפרט רק ציוד או אביזרים העומדים בדרישות התקנים המקובלים.
למפרט המכר יש עדכונים (תיקונים) לחוק :
תיקון 5 לחוק המכר (דירות) תשל”ג-1993 קובע כי מוכר שלא מסר מפרט יראוהו על אף האמור בחוזה המכר שבין המוכר לקונה כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין. לפני תיקון זה היה על המוכר למסור את הדירה במפרט באיכות בינונית.
חשוב מאוד להדגיש כי האמור במפרט המכר כמוהו כחוזה חתום בין הצדדים והוא גובר על כל הסכמה או אמירה קודמת בין נציג המכירות לרוכשים.
אנחנו בחברת מימד שילובים ממליצים ללקוחותינו המבקשים לייצר מפרט מכר להקפיד על דקויות החוק , לוודא כי מפרט המכר מכיל את כל הנדרש ממנו בחוק ולהפכו לקריא, קל להבנה מצד הרוכש כדי למנוע אי הבנות שיפורשו אחר כך לניסיון לחץ על הקונה .
לדיירים המגיעים אלינו לביצוע עיצובי פנים , שינויי דיירים ,תכנון תוכניות אנו ממליצים תמיד ובעקשנות כשאתם מגיעים לחתום על רכישת דירתכם בקשו לראות את מפרט המכר, בקשו להבין מי הספקים ומה המפרט הטכני אותו תקבלו בדירה . קראו את המפרט הטכני בעיון רב, הבינו את טבלאות המוצרים , תבינו מה אתם חותמים במפרט המכר ואז תגיעו להחלטה.
לא אחת אנו נתקלים בדיירים המגיעים אלינו לשירות שינויי הדיירים והעיצוב אותו אנו מספקים בפרויקטים רבים כבר חתמו על בקשה לרכישת דירה מבלי שהוצג להם מפרט המכר , מבלי שמכירים מאילו חומרים בנויה הדירה, מהו סטנדרט הריצוף, והחיפוי להם הם זכאים , מה גודל והרכב המטבח והשיש, מה סוג הכלים הסניטריים, היכן יוצבו נקודות החשמל ועוד . כל אלו פרטים בעלי משמעות כספית ניכרת לדייר.
איך אפשר לדעת האם מדובר בסטנדרט נמוך, גבוה, יוקרתי?
ככלל, על מנת להיות בטוחים בנוגע לרמת הגימור והיצרנים שמציע המפרט הטכני , מומלץ להיעזר בידע של אנשי מקצוע שבקיאים בנושא ויודעים מה האיכויות של כל מותג. באופן עקרוני, היום אריחים לחללים הציבוריים במידות 60/60 ס”מ או 80/80 ס”מ נחשבים לסטנדרט ממוצע פלוס. בעוד שאריחים של 120/120 נחשבים לסטנדרט יותר גבוה.
כך גם דלתות צבועות בתנור שנחשבות לסטנדרט גבוה יותר מדלתות מחופות פורמייקה כמו גם הצורך בדלת אטומה למים ואיכותית . בחברת מיד מחלקת עיצוב פנים מייעצים לדיירים ומסבירים את ההבדל בין שמות המותגים, רמות הגמר, האם החברה או הספק הישראלי מעניק שירות איכותי לטווח הארוך והאם מדובר במוצר עמיד ואיכותי וזאת על סמך הניסיון הרב שצברה חברת מימד שילובים בניהול פרויקטים וטיפול בכל הקשור בשינויי דיירים ועיצוב פנים.
שאלה נופת שעולה מלא מעט מלקוחותינו – כשקונים דירה על הנייר, אי אפשר לדעת מראש מה המשמעות של כל מה שמפורט במפרט הטכני (סוגי אסלות, אריחים וכו’), אז איך אפשר לדעת מה מתאים ומה כדאי לשנות ולשדרג?
אנו תמיד ממליצים לכל דייר המגיע למעצבי החברה הייעוץ ותכנון מקדים של אופי הדירה , עיצובה ותכנונה כל זאת כדי לעמוד בהתאם לתקציב נתון והבנה של מה מצריך כל פרט ופרט שרוצים לשדרג.
נושא קריטי ולא פחות חשוב הוא בחינה מדוקדקת של התשתיות עצמן: נקודות החשמל, הכנה למיזוג ועוד, עליהן יש לתת דגש כבר בשלב מוקדם בכדי לא להיכנס להוצאות גבוהות בשלבים מאוחרים יותר. ככל שעובר הזמן והדיירים נמצאים בשלב יותר מתקדם של הפרויקט עלויות השינויים עולות משמעותית . קבוצת מימד פתרונות ניהול מספקת שירותי עיצוב פנים ותכנון , מעצב מהחברה שמתלווה ללקוחות יכול לנהל בצורה מקצועית את העבודה יחד עם ניהול תהליך שינויי הדיירים ולהביא לכך שהדברים יסגרו מבעוד מועד בצורה חלקה ואידיאלית ללקוח. לאלה שלא מתעתדים לקחת מעצב פנים , יש תמיד את האופציה לבצע חלק מהתהליך של העיצוב במסגרת תהליך שינויי דיירים ולא את כולו .”.
לסיכום:
ü כתיבת מפרט מכר או מפרט טכני מחויב על פי חוק מכר .
ü יש להקפיד לכותבו על פי ההגדרות לכלול את מרכיבי הדירה ואת המפרט הטכני של מוצריה .
ü חובה לדייר לקרוא ולהבין את מפרט המכר , מה מגיע לו , מה הזיכויים ומה החיובים במפרט .
מזמינה אתכם לפנות אלינו בכל שאלה או בעיה , הקשורה אם בכתיבת מפרטי מכר מקצועיים וממוקדים או בניהול תהליך של ליווי הדייר בתהליך רכישת הדירה כולל עיצוב ותכנון ושינויי דיירים.
