תוכניות מכר – מהן ומה חשוב לדעת

תוכניות מכר – מהן ומה חשוב לדעת

תוכניות מכר לדירות

חברת מימד שילובים מחלקת תכנון ובקרה מספקת את שירותי כתיבת מפרטי המכר ותוכניות המכר לפרויקטי בניה .

תחילה נענה על מספר שאלות הבנה ואחר כך נרד לרמת הסבר מפורטת יותר הכל כדי שגם היזם וגם הקונה יבינו מה תפקידם של תוכניות המכר :

מהי תוכנית מכר ?

תכנית מכר הינה תכנית אדריכלית בשחור לבן , התכנית כוללת את פרטי הדירה ומידותיה ומהווה מסמך משפטי עליו חותם הרוכש בעת החתימה על הסכם המכר.

התכניות המוצמדות להסכם כוללות בין היתר את תכנית הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.

תוכנית מכר לשיווק זהה לתוכנית מכר לחוזה המכירה ?

לחלוטין כן !

 

יש להפריד הפרדה מוחלטת בין תוכנית מכר לשיווק ובין תוכנית מכר כמסמך משפטי .

תוכנית מכר שיווקית הינה למעשה עיצוב של תוכנית המכר המשפטית בצבע הכוללת תוספות של ריהוט , תאורה , צמחיה וכדומה בהדמיה וויזואלית כדי לייצר מסמך שיווקי המראה מצד אחד את מבנה הדירה ומצד שני משווק אותה .

 אין להשתמש בתוכנית מכר שיווק כתוכנית מכר לחתימה על הסכם.

 

מה נדרש לצרף או אלו סוגי תכניות שיש לצרף להסכם המכר:

  1. תוכנית דירה בקנ"מ לא טן מ 1:50
  2. תכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
  3. תכניות קומת כניסה / קומות מפולשות וקומות מרתף בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף ושטחים דירתיים מוצמדים; תכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה 1:200.
  4. תכנית קומת גג בקנה מידה לא קטן מ- 1:100.
  5. תכנית המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בניה בקנה מידה 1:250 הכוללת סימון חצר משותפת וגינות צמודות.

חברת מימד שילובים מקפידה על דקויות החוק בכתיבת תוכניות מכר ומפרטי מכר כדי למנוע מצבים בהם נמכרה דירה עם שטח חדר מגורים בגודל מסוים אך בפועל השטח קטן יותר , דבר העלול לגרום לתביעות פיצויים  וביטול עסקאות.

חברת מימד מספקת שירות של בדיקת תוכניות עבודה ומכר ,מבצעת התאמה ובחינה של תוכניות מכר ומפרטי מכר ליצוע בשטח , הבחינה מבוצעת על פי התאמת נתונים על פי חוק מול מה שקיבל  הקבלן בשטח לביצוע  .

לדוגמא נביא כמה נתונים טכניים המדגישם את חשיבות התהליך :

קיטוע מהחוק להכנת תוכניות מכר – הגדרות וסטיות קבילות :

שטח הדירה

שטח הדירה הוא ב מ"ר המחושב לפי כללים אלה:

  1. השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם  החיצוניים של קירות החוץ של הדירה.

לעניין זה –

           א.         (קיר חוץ" – קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוצה לה, לרבות בין הדירה לבין מרפסת שמש, בינה לבין שטח משותף בקומה או בינה לבין דירה או תכנית אחרת;

1.      כאשר קיר חוץ מפריד בין הדירה לבין דירה אחרת יעבור קו המצולע האמור במרכזו של קיר החוץ;

 

           ב.         פניו החיצוניים של קיר חוץ" – פני הקיר בלא גימור; בקיר עם חיפוי אבן פני הקיר יכללו את החיפוי.

  1. בדירה רב מפלסית יחושב ויפורט השטח לגבי כל מפלס בדירה; שטח הדירה יהיה סכום שטחי כל המפלסים בדירה.

         א.         שטחו של כל מהלך מדרגות בדירה יחושב פעם אחת בלבד לפי ההיטל האופקי של כל המשטחים המשופעים והאופקיים; השטח יצורף למפלס שממנו עולה מהלך המדרגות.

         ב.         בחישוב השטח ייכללו רק השטחים שגובהם תואם לנדרש בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970) להלן – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר).

 

3.         הערות לחישובי השטחים בתוכניות המכר :

א.         מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.

ב.         שטחו של מחסן הוא השטח הכלוא בין קירות המחסן בתוספת שטח הקירות; כאשר קיר המחסן מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המחסן גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו.

ג.          שטחו של מרתף הוא השטח הכלוא בין קירות החוץ של המרתף בתוספת שטח תיאורטי מתחת לקירות החוץ בעובי 20 ס"מ; כאשר קיר המרתף מפריד בינו לבין  חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המרתף גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו.

ד.         שטחה של גינה כולל את שטח הקירות התומכים בהיקפה; תותר סטיה בשיעור של עד 5% בין שטח הגינה המופיע במפרט המכר לבין השטח למעשה.

 

 

      חברת מימד שילובים מזמינה אתכם לפנות אלינו בכל שאלה או בעיה , הקשורה אם בכתיבת מפרטי מכר ותוכניות מכר  מקצועיים וממוקדים , תוכניות מכר שיווקיות  או בבקרת תכן על התאמה בין תוכניות מכר לתוכניות עבודה שאת זה ניתן לקרוא במאמר נוסף מבית מימד .

© כל הזכויות שמורות ל- מימד ישראל.

Developed By - Wapps

אנחנו פה בשבילך

נציג שירות זמין לשיחה: מאיה